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業主可以拒交或少交物業費的9種情況

作者:楊碩

案情一:

某物業公司從2016年開始負責奉賢某小區的物業管理。期間,業主王某因鄰居擅自違章搭建而深受困擾,遂向物業反映。物業公司發出整改通知書并上報有關部門,但事情并未得到解決。王某認為物業公司未盡管理之責,故而拒交物業管理費。物業公司于今年3月訴至法院,要求王某支付物業管理費。

王某認為,物業公司有責任維護小區秩序,對于違章搭建的事情,物業可以強制拆除,但是事情一直沒有解決。我認為物業公司沒有盡到管理義務,我不同意支付物業費。

物業公司認為,在接到王某反映后,公司一方面向違章搭建的業主發出整改通知書,一方面向所在居委會、房管局、拆違辦等政府部門溝通,請求解決此事。公司已經發出整改通知書并上報有關部門,盡到了管理義務,業主應按合同約定支付物業費用。

律師點評:

按照誠實信用、等價有償的原則,物業公司為業主提供了管理服務,業主理應向物業公司繳納管理費。對于小區違章搭建,改變房屋使用性質等現象是屬于公共秩序和公共事務管理上的瑕疵。收到投訴后,物業公司已采取了積極措施,向違章搭建業主發出整改通知書。在勸阻無效的情況下,又向有關職能部門進行了反映,證明其已經盡到了相應的通知、報告義務,且物業公司并沒有強制拆除違章建筑的權利,故業主以此為由拒交物業費沒有法律依據。

案情二:

2017年9月間,張某放在小區的電動車被盜丟失,張某認為其電動車被盜是由于小區物業管理公司的責任,遂向物業公司索賠,遭到物業公司拒絕。

隨后,張某又要求以兩年的物業管理費折抵賠償款,物業公司一直未作答復。張某因此從2018年1月1日起至2019年12月30日期間,沒有交納物業費被物業公司訴至法院。

由于張某不能證明其電動車被盜是由于物業公司未履行約定義務,故張某以此為由不交物業費,法院不予支持。

律師點評:

業主以“物品被盜”作為物業公司違約的事實,這種違約不足以構成根本性違約、從而完全免除業主交費義務。因此,車輛被盜不能成為業主拒絕交納物業費的抗辯理由。

案情三:

2017年10月,李某購買了位于奉賢區某小區的一套新房。合同約定,開發商在交房時,供水、排水配套設施齊全,與城市公共供水、排水管網連接,且納入城市供電網絡并正式供電,由物業公司負責與業主對接、開通。2018年4月,開發商與某物業公司簽訂前期物業服務合同。2019年5月,李某前往物業公司辦理收房等相關手續,發現房屋未開通用水、用電。同日,李某與物業公司簽訂了《物業管理服務協議》。之后,李某一直未交納房屋未使用期間的物業服務費。
        此后,物業公司以李某未交納之前物業服務費為由,拒絕為其辦理裝修手續,且拒絕協助其開通用水、用電。雙方經多次協商未果,于是,李某將物業公司訴至法院,請求判令物業公司接通房屋內的用水用電,賠償其自收房之日至實際開通房屋用水用電之日止的物業服務費損失。

律師點評:

本案涉及兩類法律關系。李某與物業公司簽訂了《物業管理服務協議》,系物業服務合同法律關系,雙方對于物業管理費的交納產生糾紛,系物業服務合同糾紛。物業公司拒不協助李某為房屋開通用水用電,并因此給李某造成損失,系侵權法律關系。用水、用電權利是保障公民美好幸福便利生活的基本權利,物業公司不得以不開通用水、用電、用氣或停水、停電、停氣以達到促使一方當事人履行合同約定義務的目的。本案中,購房合同已約定商品房交付時應保證供水、排水設備設施齊全,加之小區開通用水、用電的實際責任人系物業公司。李某于2019年5月至物業公司辦理交房手續后,物業公司以其未交納房屋空置期內物業公司管理費為由拒絕為其開通用水,拒不出具供電工作函協助其開通用電,侵害了李某的合法民事權益,應當承擔停止侵害、賠償損失的侵權責任。

最終,法院判決:物業公司協助李某開通房屋的用水用電;按照簽訂的《物業管理服務協議》約定的物業服務費交納標準,賠償李某自收房之日至實際開通用水用電之日止的物業服務費損失。

《民法典》第九百四十四條第三款:物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。根據最高人民法院發布的《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》,建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同,對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持。司法實踐中,對于業主雖未收房,但前期物業服務工作實際已展開的,視為前期物業服務協議已經生效。根據相關法律規定,物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院也不予支持。故本案中,在物業服務合同法律關系中,李某未收房前,房屋空置未使用也應當繳納物業費,其不能以沒有享受到物業服務為由拒付。也就是說,李某主張的侵權損失和物業公司主張的物業費是兩個法律關系,兩者互不沖突。不能因為侵權損失勝訴就排除了物業費交納。但鑒于物業公司在案中沒有主張,故法院未予處理。

案情三:

某小區102房業主違章加建的玻璃頂棚對小區安全構成了一定隱患,馬先生因此拒付物業費。訴訟中,物業公司不能出示曾向行政機關投訴反映的相關證據,也沒有采取適當的合理、合法措施進行應對。

馬先生的日常生活因此受到影響,其安全保障受到了較大妨礙,法院判決馬先生酌情減交物業費。

律師點評:

對物業管理區域內存在的違反治安、環保、裝飾裝修規范的行為,物業公司應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。否則,業主可行使瑕疵履行抗辯權,減少交納物業費。(陜西策捷律師事務所 楊碩律師)

(編輯:張群)
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